5 erreurs FATALES de l’investisseur débutant
Introduction de Mickaël Zonta : Des conseils pour éviter de faire les mêmes erreurs que 90/95% de la population qui ne réfléchit pas de la bonne façon quand on parle d’investissement immobilier.
Les 5 erreurs à éviter :
1- La résidence principale, si vous voulez atteindre un patrimoine immobilier conséquent, si vous voulez vous créer des revenus alternatifs et/ou passifs, vous ne devez pas acheter votre résidence principale en premier, ce serait la première erreur. Ce message s’adresse uniquement aux personnes et aux investisseurs qui souhaitent avoir un patrimoine immobilier locatif important, pour les autres, si c’est le rêve de leur vie, il faut le faire. L’achat de votre résidence principale va bloquer votre capacité d’emprunt. Vous allez chercher à emprunter le maximum pour pouvoir vivre dans un bien agréable et confortable, mais qui va épuiser votre capacité d’emprunt. Cette résidence principale ne dégage pas de revenu, vous êtes bloqué pendant 10, 15 ou 20 ans et vous ne pouvez plus emprunter du tout. La bonne stratégie, est d’abord de se constituer des revenus locatifs, cela va vous permettre ensuite de créer de nouvelles poches de financements, pour acheter votre résidence principale. On début on achète un bien ou l’on peut être célibataire, sans enfant, et très vite on s’aperçoit que le logement n’est pas évolutif, vous vous retrouvez avec un produit à vendre non rentable parce qu’il n’a pas été acheté pour cela.
2- Le crédit, la phobie de la dette et du crédit, vous prenez un crédit sur une courte période 10 ans, et vous êtes en cashflow négatif, les loyers des locataires sont très inférieurs aux remboursements de la banque. Il faut consommer de l’épargne tous les mois pour compenser l’écart entre la somme des loyers et le remboursement de l’emprunt à la banque. La capacité d’endettement calculée par la banque sera diminuée de l’épargne consommée chaque mois pour faire face aux remboursements de l’emprunt.
3- On ne réfléchit pas suffisamment à son investissement, on va jouer sur les sentiments. L’investisseur débutant va visiter un bien, il va adorer le quartier, la configuration et il va se retrouver bloqué par ses émotions et, il va acheter en mode « coup de cœur ». Il va se laisser attirer par le produit et délaisser les chiffres de la rentabilité, il se fait guider par l’émotionnel, ce qu’il ne faut pas faire. Laissez l’émotionnel de côté et regarder les chiffres, essayez de rationaliser et de réaliser un projet rentable.
4- Être mal entouré, par un notaire qui n’attire pas votre attention sur des points importants, vous avez fait tout seul et vous avez choisi le mauvais produit, vous avez fait confiance à une mauvaise société de travaux qui ne réalise pas ce que vous espériez, vous faites vous-même la décoration et pareil pour la gestion. Il faut bien comprendre que ce type de projet fait appel à de l’expertise, une dizaine de métiers, chacun doit apporter son expertise là et au moment où vous en avez besoin.
5- Ne pas déléguer, pour ceux qui ont l’ambition de construire un « empire immobilier », il faut penser très tôt à déléguer. Sans délégation vous irez moins loin que vous auriez pu faire. La délégation va vous permettre de récupérer du temps pour penser et réaliser vos futurs projets. Ne faites pas une petite économie du coût de la délégation, qui passe en charges et en déficits ce qui repousse l’impôt. Le coût réel est extrêmement faible par rapport au temps gagné et à la liberté que cela procure.
